Aankoop- en beheerskosten onroerend goed in Spanje: compleet overzicht voor Nederlandse kopers

Je hebt het perfecte appartement gevonden aan de Costa del Sol voor € 300.000,- k.k.

De maandelijkse hypotheeklasten passen in je budget, de locatie is ideaal en je ziet jezelf al genieten van het heerlijke Spaanse leven.

Maar ben je voorbereid op de aankoop- en beheerskosten?

Veel Nederlandse kopers focussen zich op de vraagprijs en vergeten de bijkomende kosten te budgetteren.

Wat zijn die kosten precies?

Eenmalige kosten bij de aankoop

Overdrachtsbelasting of BTW

De overdrachtsbelasting (ITP - Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) is je grootste kostenpost bij het kopen van een bestaande woning.In de autonome regio Andalusië, waar de Costa del Sol ligt, betaal je 7% overdrachtsbelasting.

Voor nieuwbouwwoningen geldt een andere regeling. In plaats van overdrachtsbelasting betaal je 10% IVA (BTW) plus 1,2% AJD (zegelrecht).

De overige aankoopkosten zijn nagegoeg gelijk.

Je kunt dus stellen dat het verschil tussen overdrachtsbelasting bij bestaande bouw en BTW/zegelrecht bij nieuwbouw 4,2% is.

Notaris, kadaster en juridische kosten

Notariskosten in Spanje zijn wettelijk gereguleerd en liggen tussen de € 600,- en € 1.500,-, afhankelijk van de waarde van de aan te kopen woning. De notaris verzorgt de eigendomsoverdracht en wordt (in tegenstelling tot het aankoopproces in Nederland) verder in het hele aankoopproces niet betrokken.

Kadasterkosten voor het registreren van jouw woning na de eigendomsoverdracht kost tussen de € 400,- en € 800,-.

Je advocaat doet het onderzoek naar de juiste juridische staat van de aan te kopen woning, vraagt de verhuurvergunning aan, regelt de naamswijzigingen bij de nutsbedrijven, controleert bankgaranties, koop-aannemingsovereenkomst, zorgt dat openstaande schulden worden afgelost, etc. 

Kortom, je advocaat zorgt ervoor dat je veilig je woning kunt aankopen met alle juiste vergunningen die voor jou van toepassing moeten zijn.

Afhankelijk van de koopsom van de woning moet je hierbij denken aan een vergoeding van 0,8% tot 1,25% exclusief 21% BTW.

Om ervoor te zorgen dat de advocaat namens jou mag werken dien je bij de Spaanse notaris een volmacht te ondertekenen. Dit kost ongeveer € 100,- en wordt tijdens de bezichtigingsdagen geregeld.

Extra kosten die je niet mag vergeten

Je NIE-nummer aanvragen kost per persoon ongeveer € 10,- als je het zelf bij het Spaanse consulaat in Amsterdam doet. Je advocaat kan dit met de volmacht ook voor jou doen. Scheelt jou een hoop gedoe en geregel en kost je ongeveer € 200,-. 

Een Spaanse bankrekening heb je nodig om na de eigendomsoverdracht betalingen aan Spaanse instanties te kunnen doen. Het openen van een bankrekening is meestal gratis. Ook dit kan de advocaat voor je doen middels de volmacht. Zij hebben contacten met de beste banken voor huiseigenaren die resident buiten Spanje zijn.

Als je een Spaanse hypotheek nodig hebt, komen daar ook kosten bij kijken. Banken rekenen een afsluitprovisie van ongeveer 1% van het leningbedrag plus € 300,- à € 600,- voor de taxatie en € 800,- à € 1.500,- voor notaris- en kadasterkosten voor de inschrijving van de hypotheekakte.

Hypotheekbemiddelingskosten die een financieel adviseur in rekening brengt zijn vrijgesteld van BTW.

Van je advocaat krijg je een uitgebreid betaalschema met bijbehorende data waarop je de gemelde bedragen dient over te maken zodat je precies weet waar je aan toe bent.

Sommige van deze kosten zullen inschattingen zijn omdat de daadwerkelijke kosten pas bekend zijn op de dag van de eigendomsoverdracht.

Vuistregel aankoopkosten onroerend goed Costa del Sol:

• Bestaande bouw 10%

• Nieuwbouw 14%

Jaarlijkse doorlopende kosten

Onroerendgoedbelasting (IBI)

De IBI is vergelijkbaar met de Nederlandse OZB en wordt jaarlijks betaald aan de gemeente. De belasting is gebaseerd op de kadastrale waarde van je woning, die meestal 50-70% van de marktwaarde bedraagt.

Voor een appartement van € 300.000,- aan de Costa del Sol betaal je gemiddeld € 300,- á € 800,- per jaar. Dit is afhankelijk van de gemeente waar het appartement in ligt en de woonoppervlakte van het appartement. Het exacte bedrag krijg je van je advocaat te horen en is vaak ook tijdens de bezichtiging al bekend.

Gemeenschapskosten VvE

Gemeenschapskosten kunnen variëren omdat ze worden bepaald door het onderhoud van gemeenschappelijke ruimtes, zwembaden, tuinen, beveiliging en gebouwverzekering.

Een eenvoudig appartementencomplex rekent € 50,- à € 100,- per maand. Luxe urbanisaties met spa, gym, verwarmd zwembad of andere uitgebreide faciliteiten kunnen € 200,- á € 600,- per maand kosten. Bij de bezichtigingen krijg je deze kosten van ons te horen en je advocaat onderzoekt de financiële gezondheid van de VvE.

De woonoppervlakte van jouw appartement bepaalt jouw aandeel in de VvE en dus ook jouw financiële bijdrage per maand.

Belasting voor niet-ingezetenen (IRNR)

Als je onroerend goed in Spanje koopt en in Nederland resident blijft, betaal je in Spanje een niet-ingezetene inkomstenbelasting. De Spaanse overheid berekent een verondersteld huurinkomen van ongeveer 1,5% van de kadastrale waarde van je woning. Over dit bedrag betaal je als EU-burger 19% belasting. De kadastrale waarde van je woning ligt dus meestal beduidend lager dan de marktwaarde.

Een woning met een kadastrale waarde van € 200.000,- betekent € 3.000,- verondersteld inkomen, waarover je 19% belasting betaalt: € 570,- per jaar. Dit betaal je als je de woning niet commercieel verhuurt en er alleen zelf gebruik van maakt. Als je de woning wel commercieel verhuurt, gelden andere belastingregels en betaal je deze belasting niet voor de weken dat de woning commercieel verhuurd is. Je betaalt dan 19% belasting over je netto-huurinkomsten.

Nutsvoorzieningen en verzekeringen

Elektriciteit, water en internet kost je bij parttime gebruik ongeveer € 1.200,- à € 2.000,- per jaar.

Woningverzekering kost € 200,- à € 500,- per jaar en is vaak verplicht als onderdeel van je gemeenschap. Inboedelverzekering is optioneel maar wel aan te raden, voor € 100,- à € 300,- per jaar.

Afvalstoffenheffing (basura) wordt apart in rekening gebracht door de gemeente en kost € 60,- à € 200,- per jaar, afhankelijk van de gemeente waarin het appartement ligt.

Je Spaanse droom binnen bereik

Een huis kopen in Spanje brengt net als in Nederland meer kosten met zich mee dan alleen de koopsom. Deze kosten zijn voorspelbaar en beheersbaar als je weet waar je op moet letten.

Bij Hibaroo zorgen we ervoor dat je precies weet waar je aan toe bent voordat je een bod doet. We zoeken samen met je naar opties die binnen je budget passen en brengen je in contact met ons netwerk van gespecialiseerde Nederlandstalige advocaten en financieel adviseurs. Uiteraard blijven we ook na de eigendomsoverdracht voor jou beschikbaar.

Vele Nederlandse kopers gingen je voor en genieten nu van hun Spaanse woning. Met de juiste voorbereiding en begeleiding kan het aankoopproces soepel, ontspannen en ontzettend leuk zijn. Ben je klaar om te ontdekken wat er binnen je budget mogelijk is? Bekijk ons huidige woningaanbod aan de zonovergoten Costa del Sol en Costa Blanca of neem contact met ons op voor een persoonlijk kennismakingsgesprek met onze gecertificeerde aankoopmakelaars met meer dan 15 jaar ervaring.